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會員法訊 疫情風(fēng)控專輯（第七期）

前言

《會員法訊》自2016年10月創(chuàng)辦以來，迄今已有四十一期，通過法訊速遞、以案釋法、法務(wù)問答、溫馨提示等形式，為會員單位的法律風(fēng)險控制提供了有力參考。目前，新型冠病毒疫情來勢兇猛，舉國上下共同抗疫，鑒于疫情對建筑業(yè)產(chǎn)生的巨大影響，為提示企業(yè)有效地防范和控制法律風(fēng)險，特推出疫情風(fēng)控專輯，敬請會員單位關(guān)注。

本專輯由杭州市建筑業(yè)協(xié)會、杭州市建筑裝飾行業(yè)協(xié)會主辦，浙江東鷹律師事務(wù)所協(xié)辦。歡迎會員企業(yè)踴躍投稿。

新冠肺炎疫情下房屋租賃法律問題之解讀

新年伊始，病毒肆虐。為應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，浙江、上海等多個地區(qū)陸續(xù)啟動重大公共突發(fā)衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，并下發(fā)通知明確各類企業(yè)不早于2月9日24時前復(fù)工。部分地區(qū)還采取了更為嚴(yán)格的防控措施，如杭州市人民政府于2020年2月4日作出《關(guān)于實施“防控疫情，人人有責(zé)”十項措施的通告》，要求所有村莊、小區(qū)、單位實行封閉式管理，并嚴(yán)禁各單位在2月9日之前通知疫情重點地區(qū)人員返杭，除經(jīng)批準(zhǔn)同意的企業(yè)外，一律不得開（復(fù)）工。

上述種種防控舉措，在有效控制疫情蔓延的同時，也對各類租賃房屋的出租人和承租人造成了深遠(yuǎn)的影響。如對經(jīng)營性用房的承租人而言，可能不得不面對商戶營業(yè)、企業(yè)停產(chǎn)的慘痛局面；而對自住房屋的承租人而言，這甚至可能直接阻礙了他們回家的腳步。基于此，很多租賃房屋的承租人提出能否將此次疫情視為不可抗力從而給予其解除租賃合同的權(quán)利或者可以減免房屋租金。就此問題，筆者試根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定進行解讀。

一、不可抗力

所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。此次新冠肺炎疫情屬于不可抗力，已是不爭的事實（詳見會員法訊疫情風(fēng)控第四期）。

但與此同時，因不可抗力的法律后果系免除違約責(zé)任甚至導(dǎo)致合同終止，故對不可抗力的認(rèn)定相對嚴(yán)格。具體到每一份租賃合同、每一個出租人和承租人，其不能履行合同義務(wù)是否確系新冠疫情導(dǎo)致可能需要綜合考慮時間、地點、受眾等多方面因素。因此，所謂的不可抗力是否成立仍需具體情況具體分析。

二、承租人能否以不可抗力為由要求解除租賃合同？

 從法律規(guī)定而言，《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；……”因此，租賃合同的當(dāng)事人以不可抗力為由要求解除租賃合同是具有正當(dāng)?shù)姆梢罁?jù)的。當(dāng)然，租賃合同另有約定的除外。

但從司法實踐上看，如前所述，司法實踐對不可抗力的認(rèn)定相對較嚴(yán)格，同時，即使認(rèn)為此次疫情或者政府舉措構(gòu)成不可抗力，其也不必然導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。浙江省高級人民法院民二庭解答中便明確：“既要體現(xiàn)鼓勵交易的原則，維護交易安全，穩(wěn)定交易預(yù)期，嚴(yán)格合同解除的條件，防止違約方濫用不可抗力抗辯，損害守約方合同利益，又要貫徹公平原則，綜合考慮疫情對于合同履行的影響程度、各方當(dāng)事人的過錯等因素，平衡合同各方利益。”由此可見，承租人若根據(jù)上述《合同法》第九十四條規(guī)定以不可抗力為由要求解除租賃合同，其必然面臨著更為嚴(yán)苛的適用條件和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，承租人也因此可能需要承擔(dān)一定的違約風(fēng)險。

三、承租人能否以不可抗力為由要求減免房屋租金？

如前所述，《合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”

根據(jù)上述規(guī)定可知，一方面，不可抗力免責(zé)規(guī)則適用的前提是因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同義務(wù)，即合同義務(wù)的無法履行與不可抗力的發(fā)生之間應(yīng)存在因果關(guān)系。因此，一般認(rèn)為不可抗力免責(zé)規(guī)則不適用于金錢債務(wù)的履行，因為金錢債務(wù)的履行一般而言不存在客觀上履行不能之可能。如出租人可能因此次新冠疫情下的政府舉措而無法依約交付租賃房屋，但新冠疫情或者政府舉措顯然不可能導(dǎo)致承租人無法支付房屋租金，承租人所提出的減免房租的請求本身也只是為減少因此次疫情所遭受損失的一種方式。另一方面，不可抗力規(guī)則適用的法律后果系免除違約責(zé)任，即因不可抗力導(dǎo)致遲延履行合同義務(wù)，由此產(chǎn)生的違約責(zé)任可部分或者全部免除。而承租人所提出的具有事先性質(zhì)的減免房租似乎并不在不可抗力免責(zé)規(guī)則的規(guī)制范圍之中。

因此，筆者認(rèn)為承租人所提出的以不可抗力為由減免房屋租金的請求難以找尋到現(xiàn)行有效且合理的法律依據(jù)，若承租人冒然停止支付房屋租金，恐怕將面臨承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的風(fēng)險。當(dāng)然，租賃合同另有約定的除外。

四、承租人或考慮適用情勢變更規(guī)則請求減免房屋租金更為適宜

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

不同于不可抗力規(guī)則的嚴(yán)格適用，情勢變更規(guī)則更側(cè)重于平衡合同當(dāng)事人之間的利益，其核心系公平正義之原則。故其適用條件相對寬松，司法機關(guān)亦具有更大的自由裁量空間。

浙江省高級人民法院民事審判第一庭于2020年2月10日所發(fā)《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實施意見（試行）》第二條第2點規(guī)定：“由于疫情原因，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》等規(guī)定對相關(guān)情形進行認(rèn)定。”第二條第7點規(guī)定：“租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應(yīng)期間的租金或解除合同，如確系不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因所致，可根據(jù)公平原則視情適當(dāng)延長租期、減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。”上述規(guī)定即適用情勢變更規(guī)則的最直接體現(xiàn)。

至于房屋租金減免的幅度與范圍，可以參考中共杭州市委、杭州市人民政府于2020年2月9日所發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格做好疫情防控幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干政策》中第5條之規(guī)定：“對承租市屬及以下國有經(jīng)營用房的企業(yè)和個體工商戶，免收2、3月份房租。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，對免租金2個月以上的，政府按免租金月份數(shù)給予房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免。”

近日，拱墅區(qū)財政局印發(fā)了《關(guān)于做好疫情防控落實免租措施意見的操作細(xì)則》，對承租區(qū)屬及以下國有經(jīng)營用房的中小企業(yè)，免收2020年2、3月房租。

自2月17日起，區(qū)財政局及時對接各區(qū)屬單位和國有企業(yè)，傳達減免政策，統(tǒng)計租金減免金額，指導(dǎo)跟進減免進程。具體請關(guān)注：定了，拱墅房租減免這么做！全區(qū)預(yù)計為中小企業(yè)減免租金約5100萬元

五、建議

1.無論是因不可抗力無法履行合同義務(wù)，抑或是以不可抗力為由要求解除租賃合同，均應(yīng)當(dāng)注意履行通知義務(wù)。《合同法》第九十六條：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。第一百一十八條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

2.若承租人考慮適用情勢變更規(guī)則向出租人請求減免房屋租金的，建議先與出租人進行協(xié)商，協(xié)商不成的，承租人仍應(yīng)先按照原租賃合同約定支付房屋租金，再通過司法途徑請求變更租賃合同，以避免陷入自身違約之困境。

六、結(jié)語

覆巢之下，安有完卵。新冠肆虐，每個人都是受害者。筆者通過新聞留意到，諸如萬達、華潤置地這些企業(yè)都已經(jīng)主動對房租進行了減免，這是我們這個社會的溫柔一面；而對于平凡的大多數(shù)，唯有秉持著一顆公平正義之心，或許還有那一份憐憫與體諒，以求得共贏，這亦是溫暖這個社會的善良。春天即將來臨，唯有團結(jié)一致，方能共渡難關(guān)。

本期撰稿

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