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會員法訊第48期

一、法訊速遞

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、科學技術(shù)部、工業(yè)和信息化部等十三部門2020年7月3日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導意見》（建市〔2020〕60號）

《意見》指出建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐。但建筑業(yè)生產(chǎn)方式仍然比較粗放，與高質(zhì)量發(fā)展要求相比還有很大差距。要推進建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級，加快建造方式轉(zhuǎn)變，推動建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。《意見》明確了智能建造和建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的基本原則、發(fā)展目標、重點任務(wù)以及保障措施。

（二）國務(wù)院辦公廳于2020年7月10日發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）

《意見》指出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義；《意見》并明確本次改造范圍為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，具體是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）；在改造資金來源上，《意見》還提出建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

二、以案釋法

關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使期限起算點的確定問題

案情介紹：

2010年9月27日，寧波建工與喜瑞地產(chǎn)簽訂《建設(shè)工程施工合同》《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》各一份，雙方在《建設(shè)工程施工合同》中約定了付款的期限及方式，但是由于喜瑞地產(chǎn)未能按時足額支付工程款，2014年6月4日寧波建工以喜瑞地產(chǎn)欠付工程款為由提起訴訟，要求喜瑞地產(chǎn)支付工程款。在該案審理過程中，雙方于2014年7月14日達成《和解協(xié)議》，對案涉工程價款的付款期限和付款方式進行了重新約定，約定喜瑞地產(chǎn)2014年8月20日前支付2000萬元進度款，同時喜瑞地產(chǎn)收取的政府退稅、住宅售房款、股東投資款、股東出借款、項目融資款、項目資產(chǎn)出售款項作為還款來源應(yīng)當在進賬后七日內(nèi)優(yōu)先支付寧波建工的工程款。由于喜瑞地產(chǎn)沒有履行《和解協(xié)議》的義務(wù)，2014年9月20日，寧波建工和喜瑞地產(chǎn)又簽訂《補充協(xié)議》，約定喜瑞地產(chǎn)以未出售的八套商品房以預(yù)售合同的形式備案給寧波建工或其指定人員，但約定《和解協(xié)議》仍然有效，案涉建設(shè)工程價款的支付時間變更為不確定的付款期限。2015年3月5日，由于喜瑞地產(chǎn)未履行《和解協(xié)議》的約定義務(wù)，寧波建工提起訴訟要求喜瑞地產(chǎn)支付案涉工程價款，并主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。本案的爭議焦點之一為寧波建工所主張優(yōu)先受償權(quán)具體應(yīng)從何時開始起算？

法院觀點：最高院認為，《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”該規(guī)定一方面從法律的層面確認承包人對建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，另一方面規(guī)定了承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的前提條件，即只有在發(fā)包人逾期不支付工程價款時才可以行使優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算時間一般應(yīng)為工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日，但若工程價款在工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日仍未確定或者未屆清償期的，此時行使優(yōu)先受償權(quán)的前提條件尚不成立，亦無起算優(yōu)先受償權(quán)行使期限的必要，此種情況下的工程價款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)待工程價款確定并應(yīng)受清償之日起算。這也與2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條關(guān)于“承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自發(fā)包人應(yīng)當給付建設(shè)工程價款之日起算”的規(guī)定精神相一致。因此最高人民法院再審認為在當事人明確約定的工程款支付時間晚于工程竣工之日的情況下，承包人根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的前提條件尚不具備，也就不存在自工程竣工之日起算六個月行使期限的問題，本案中應(yīng)當以工程款應(yīng)支付時間作為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的起算點。（案例來源：（2019）最高法民再105號）

律師觀點：實務(wù)中常常發(fā)生承包人怠于主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，從而使得超過行使期限、甚至出現(xiàn)相應(yīng)的建設(shè)工程已經(jīng)滅失，承包人無法享有相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)的情形。為維護自身權(quán)益，建議承包人及時催收工程價款，主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

三、法務(wù)問答

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)？

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

2、承包人能否與發(fā)包人約定放棄優(yōu)先受償權(quán)？

第二十三條規(guī)定，發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

四、溫馨貼士

關(guān)于宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的77個問題，可上網(wǎng)查詢答案！

為進一步做好宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作，自然資源部組織編制了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》。該《工作問答》包括了工作組織、地籍調(diào)查、確權(quán)登記、成果入庫和整合匯交四個部分，對宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作等77個問題展開解答。詳細內(nèi)容可登陸中華人民共和國自然資源部網(wǎng)站進行查詢：（http://gi.mnr.gov.cn/202007/t20200729_2534807.html）

本期撰稿： 浙江智仁律師事務(wù)所   林景行、王寒梅