會員法訊第57期
一、法訊速遞
2021年4月6日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》
為落實《民法典》對不動產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定《通知》對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作作出細致規(guī)定，重點如下：
1.依據(jù)《民法典》確定了不動產(chǎn)抵押范圍。再次重申了“學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老設施和其他公益設施，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他不動產(chǎn)，不得辦理不動產(chǎn)抵押登記”。
2.要求明確記載抵押擔保范圍。當事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)費用等抵押擔保范圍有明確約定的,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當根據(jù)申請在不動產(chǎn)登記簿“擔保范圍”欄記載。
3.要求保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。對于存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)約定的，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓，要求由三方（即受讓人、抵押人和抵押權(quán)人）共同申請轉(zhuǎn)移登記；對于不存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)約定的，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓，要求由兩方（即受讓人、抵押人）共同申請轉(zhuǎn)移登記。對于約定情況發(fā)生變化的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)申請辦理變更登記。
4.結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號）,明確了《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。
二、以案釋法
抵押登記與最高額抵押合同記載最高債權(quán)限額不一致，以哪個為準？最高額抵押擔保中的“最高額”，指的是本金還是主債權(quán)的最高額？
★案件索引
上訴人中國銀行股份有限公司武漢漢陽支行（以下簡稱中國銀行漢陽支行）因與被上訴人武橋重工集團股份有限公司（以下簡稱武橋公司）金融借款合同糾紛一案，不服湖北省武漢市中級人民法院（2015）鄂武漢中民商初字第00863號民事判決，向湖北省高院提起上訴。雙方爭議的焦點在于抵押登記與最高額抵押合同記載的最高債權(quán)限額不一致，以哪個為準？最高額抵押擔保中的“最高額”，除本金外是否包含利息、違約金以及實現(xiàn)擔保債權(quán)等的費用？
上訴人認為：一審判決認定中國銀行漢陽支行“在最高額3686.12萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)”是錯誤的。一、關(guān)于最高額的確定。簽訂的《最高額抵押合同》第三條“擔保債權(quán)本金之最高本金余額”處雖為空白，但合同附件記載抵押物包括車間房屋及兩塊土地，并辦理土地使用權(quán)他項權(quán)證和房屋所有權(quán)他項權(quán)證，雙方已經(jīng)以抵押權(quán)登記公示的方式彌補了《最高額抵押合同》條款的空缺。二、備案的《最高額抵押合同》的記載不應作為雙方當事人的真實意思表示予以確認。三、涉案房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)抵押價值應并列認定，而非將土地使用權(quán)抵押價值包含于房屋所有權(quán)抵押價值之中。四、中國銀行漢陽支行對武橋公司《最高額抵押合同》項下抵押物優(yōu)先受償?shù)姆秶粦抻趥鶛?quán)本金。根據(jù)雙方簽訂的《最高額抵押合同》第三條，最高額擔保中的“最高額”，應采“本金最高額說”，擔保的最高額僅指本金之最高限額，只要本金余額在最高額內(nèi)，即便本金產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等相加超過擔保的最高額，債權(quán)人就本金及所產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等仍享有優(yōu)先受償權(quán)。
★法院觀點
湖北省高級人民法院2017年4月12日作出（2017）鄂民終54號判決認為：一、最高額抵押合同雖未明確約定最高額，但所附抵押物清單中明確載明了“權(quán)利價值3638萬元”，其后中國銀行漢陽支行和武橋公司在房屋登記申請書上均蓋章確認被擔保債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）為3686萬元，應視為雙方真實意思。雖土地他項權(quán)證中最高債權(quán)數(shù)額為3930萬元，但這一數(shù)額系中國銀行漢陽支行辦理登記時單方填寫，并非雙方一致意思表示，不能視為對最高額抵押合同中最高額變更，故本案最高額抵押合同最高額應為3686萬元。二、《擔保法》第59條規(guī)定：“本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。”此處“最高額”決定著抵押權(quán)人基于該權(quán)利所能獲得的優(yōu)先受償債權(quán)最高限額，包括本金、利息、違約金及實現(xiàn)債權(quán)費用等債權(quán)累計最高額，決定著抵押人承擔擔保責任的最大限度，超出此限度則抵押人不再承擔擔保責任。判決武橋公司償還銀行借款本金、融資款、墊付款等合計1.5億余元及利息、罰息，中國銀行漢陽支行對武橋公司抵押房屋和土地使用權(quán)以3686萬余元為限享有優(yōu)先受償權(quán)。
★律師觀點
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔保制度的解釋》第15條已經(jīng)對最高額抵押擔保中的“最高額”所指對象為債權(quán)本金還是總債權(quán)限額作出了明確回答，即最高額擔保中的最高債權(quán)額，是指包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)的費用、實現(xiàn)債權(quán)或者實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用等在內(nèi)的全部債權(quán)，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權(quán)額與當事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應當依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?/div>
三、法務問答
問：抵押期間，抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人向抵押物受讓人主張實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押物受讓人怎么辦？
答： 首先，抵押物受讓人可以行使抗辯權(quán)。假如有證據(jù)證明主債權(quán)不存在，受讓人可以主張抵押權(quán)不成立（抵押權(quán)成立上的從屬性）。假如有證據(jù)證明主債權(quán)無效，受讓人可以主張抵押合同無效（抵押權(quán)效力上的從屬性），抵押權(quán)未設立。假如主債權(quán)經(jīng)過訴訟時效，抵押物受讓人可以主張時效經(jīng)過的抗辯（抵押權(quán)消滅上的從屬性）。
其次，受讓人抗辯無效后，《民法典》第524條規(guī)定了第三人代為清償規(guī)則，賦予了抵押物受讓人“滌除權(quán)”。抵押物受讓人作為具有法律意義上的第三人，向抵押權(quán)人代為清償后享有“代位求償權(quán)”，可向債務人追償。
四、溫馨貼士
預告登記只是對權(quán)利人在將來實現(xiàn)請求物權(quán)變動權(quán)利賦予一定保障性，僅有預告登記未完成本登記的抵押合同所擔保的主債權(quán)，權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。
《民法典》第221條規(guī)定:“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”
預告登記后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)設立或變動，就抵押權(quán)預告登記來說，其設立目的系為保障將來登記實現(xiàn)抵押權(quán)，權(quán)利人所享有的是請求抵押人履行抵押登記義務，并使抵押權(quán)成立的請求權(quán)，因此，抵押預告登記有別于抵押權(quán)設立登記，抵押權(quán)預告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。應當注意的是，抵押權(quán)預告登記權(quán)利人雖不享有優(yōu)先受償權(quán)，但根據(jù)《民法典》第221條 “未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，抵押權(quán)的預告登記具有抵押權(quán)順位保障作用。
本期撰稿
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