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會(huì)員法訊第62期

一、法訊速遞

新修訂的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》2021年9月1日起施行

《條例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理等重點(diǎn)問題，強(qiáng)化對耕地的保護(hù)，針對耕地“非農(nóng)化”“非糧化”以及“合村并居”中違背農(nóng)民意愿等突出問題，進(jìn)一步明確制度邊界，強(qiáng)化法律責(zé)任。

一是落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。規(guī)定國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。明確耕地保護(hù)責(zé)任主體，建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度，規(guī)范開墾耕地驗(yàn)收制度，鼓勵(lì)社會(huì)主體依法參與土地整理。加大對破壞耕地、拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)等違法行為的處罰力度，增加耕地“非糧化”的法律責(zé)任。

二是完善土地征收程序。增加征收土地預(yù)公告制度，明確預(yù)公告應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。要求縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)落實(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。有關(guān)費(fèi)用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。

三是加強(qiáng)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益保障。明確宅基地申請、審核批準(zhǔn)程序，要求地方政府依法安排建設(shè)用地指標(biāo)，合理保障農(nóng)村村民宅基地需求。

四是規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。明確國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途，自然資源主管部門依據(jù)國土空間規(guī)劃提出規(guī)劃條件。要求“入市”以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方簽訂書面合同并備案。

五是優(yōu)化用地審批程序。貫徹落實(shí)國務(wù)院用地審批有關(guān)改革精神，減少審批層級(jí)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案直接報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不再“逐級(jí)”上報(bào)審批。簡化審批材料，將原“一書四方案”整合為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和征收土地申請。合并辦理單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。

二、以案釋法

非必須招投標(biāo)的工程項(xiàng)目，進(jìn)行了招投標(biāo)程序但違反了《招投標(biāo)法》等相關(guān)法規(guī)，施工合同是否有效？

★案件索引

黑龍江某建筑公司與某開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，由建筑公司承包開發(fā)商的住宅樓項(xiàng)目施工。建筑公司進(jìn)場施工一段時(shí)間后，雙方簽訂了施工合同（以下簡稱第一份合同）。

第一份合同簽訂后，開發(fā)商又對案涉工程進(jìn)行了公開招投標(biāo)，建筑公司投標(biāo)后中標(biāo)，雙方簽訂了第二份施工合同，兩份合同在施工范圍和工程造價(jià)的約定等方面存在較大差異。后雙方在施工過程中發(fā)生糾紛，無法就工程款結(jié)算問題達(dá)成一致，建筑公司開發(fā)商起訴至法院。案件審理過程中，雙方簽訂的合同效力以及應(yīng)當(dāng)以哪份合同作為雙方結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)成為爭議焦點(diǎn)。

★法院觀點(diǎn)

一審法院認(rèn)為，爭議雙方就案涉項(xiàng)目履行了招投標(biāo)及備案手續(xù)，且建筑公司具有相應(yīng)的施工資質(zhì)，因此雙方簽訂的第二份合同屬于“白合同”，具有法律效力，判決開發(fā)商按照第二份合同的約定向建筑公司支付工程款及利息。

一審判決后，開發(fā)商不服，向二審法院提起上訴。二審法院認(rèn)為，建筑公司進(jìn)場施工在前，雙方簽訂第一份合同在后，雙方在之后才履行了項(xiàng)目的公開招投標(biāo)程序，最后才簽訂了第二份合同。該行為已明顯違反了《招投標(biāo)法》，因此本次招投標(biāo)結(jié)果無效，雙方簽訂的兩份合同均系無效合同，一審法院判決按照第二份合同結(jié)算工程款數(shù)額，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。二審法院最終根據(jù)雙方工程實(shí)際情況，認(rèn)定雙方實(shí)際履行的是第一份合同，并據(jù)此改判，即雙方應(yīng)按照第一份合同重新核查欠付工程款數(shù)額。

二審判決后，建筑公司不服，向最高人民法院申請?jiān)賹彙Ｗ罡咴赫J(rèn)為：本案雙方先施工后履行招投標(biāo)程序的情況屬實(shí)，屬明顯違反《招投標(biāo)法》的行為，二審法院據(jù)此認(rèn)定兩份合同均無效并無不當(dāng)。建筑公司提出主張，認(rèn)為案涉工程并不屬于必須履行招投標(biāo)程序的工程，因此不能認(rèn)定第二份合同無效。但根據(jù)法律規(guī)定，無論工程項(xiàng)目是否屬于必須招投標(biāo)項(xiàng)目，只要其進(jìn)行了招投標(biāo)程序，就必須遵守《招投標(biāo)法》等相關(guān)法律規(guī)定。在兩份合同均無效的情況下，應(yīng)按照雙方實(shí)際履行的合同進(jìn)行工程款的結(jié)算。而開發(fā)商有證據(jù)證明實(shí)際情況與第一份合同約定的施工范圍相符，建筑公司則無法提供證據(jù)證明實(shí)際履行的是第二份合同，需由其承擔(dān)舉證不能的后果。綜合上述原因，最高院駁回了建筑公司的再審申請。

★律師觀點(diǎn)

《招投標(biāo)法》第2條明確規(guī)定“在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本法”,因此，工程項(xiàng)目既已按招投標(biāo)程序進(jìn)行了公開招投標(biāo)，相關(guān)工程就必須遵守《招投標(biāo)法》的規(guī)定，與其是否屬于“必須招投標(biāo)的工程項(xiàng)目”無關(guān)。只要違反了《招投標(biāo)法》，所簽訂的施工合同均系無效合同，又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）（法釋【2020】25號(hào)）》第二十四條：“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份建設(shè)工程施工合同均無效，但建設(shè)工程質(zhì)量合格，一方當(dāng)事人請求參照實(shí)際履行的合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。實(shí)際履行的合同難以確定的，當(dāng)事人請求參照最后簽訂的合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。”的規(guī)定，最高院以雙方實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)并無不當(dāng)。

三、法務(wù)問答

如何理解主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)“自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”？

《建設(shè)工程司法解釋一》第四十一條規(guī)定：承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。但關(guān)于何為“自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”，司法解釋未作進(jìn)一步說明，實(shí)踐中存在一定爭議，以下觀點(diǎn)可供參考：

1.當(dāng)事人對付款時(shí)間有明確約定的，應(yīng)當(dāng)從其約定；

2.當(dāng)事人對付款時(shí)間無約定或約定不明：（1）工程實(shí)際交付的，以交付時(shí)間為準(zhǔn)；（2）工程未交付的，按照承包人提交竣工結(jié)算文件的時(shí)間為準(zhǔn)；（3）工程未結(jié)算未交付的，應(yīng)當(dāng)以起訴時(shí)間為準(zhǔn)。

四、溫馨貼士

住房租賃市場迎來減稅政策

財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》已于2021年10月1日執(zhí)行，根據(jù)該規(guī)定，10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，僅按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

本期撰稿

    杭州天和建設(shè)集團(tuán)有限公司

法律顧問單位：浙江星韜律師事務(wù)所

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