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會(huì)員法訊第81期

法訊速遞

  兩部門發(fā)布意見(jiàn)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低服務(wù)費(fèi)用

  為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，2023年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》(建房規(guī)〔2023〕2號(hào))，就二手房中介費(fèi)過(guò)高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題提出具體要求。

  一、加強(qiáng)從業(yè)主體管理。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記。經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)佩戴經(jīng)實(shí)名登記的工作牌、信息卡等，公示從業(yè)信息，接受社會(huì)監(jiān)督。

  二、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

  三、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

  四、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

  五、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查。

  六、規(guī)范簽訂交易合同。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要制定房屋買賣合同、租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示合同示范文本，方便交易當(dāng)事人使用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成房屋交易，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案。

  七、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

  八、提升管理服務(wù)水平。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過(guò)平臺(tái)進(jìn)行核驗(yàn)。加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。

  九、加大違法違規(guī)行為整治力度。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)違法違規(guī)信息，市場(chǎng)監(jiān)管部門要依法依規(guī)納入國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。

  十、加強(qiáng)行業(yè)自律管理。

以案釋法

  建設(shè)工程內(nèi)部承包合同的效力如何認(rèn)定？

  案例索引：（2015）民申字第2872號(hào)

  王洪與江蘇登達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“登達(dá)公司”）、江蘇登達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司河北分公司（以下簡(jiǎn)稱“河北分公司”）建設(shè)工程施工合同糾紛一案，2009年10月18日，河北分公司（甲方）與王洪（乙方）簽訂《河北分公司項(xiàng)目施工內(nèi)部承包合同》（以下簡(jiǎn)稱《內(nèi)部承包合同》），將河北分公司總包的河北邯鄲榮盛錦繡花苑二期A標(biāo)段13#、14#、S1物業(yè)用房及四標(biāo)段1#車庫(kù)土建工程發(fā)包給王洪施工，2011年7月，工程陸續(xù)竣工并投入使用。王洪訴請(qǐng)河北分公司支付剩余工程款和保證金503.135萬(wàn)元。因河北分公司是登達(dá)公司的分公司，不具備法人資格，故要求登達(dá)公司承擔(dān)欠付工程款的連帶責(zé)任。本案其中一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為《內(nèi)部承包合同》是否有效。

法院觀點(diǎn)

該案經(jīng)過(guò)一審、二審后，登達(dá)公司向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡呷嗣穹ㄔ赫J(rèn)為登達(dá)公司承包業(yè)主發(fā)包的相關(guān)工程后，河北分公司與王洪簽訂《內(nèi)部承包合同》，將部分工程分包給王洪施工。登達(dá)公司主張王洪系本公司職工，但未能提交與王洪簽訂過(guò)勞動(dòng)合同或支付過(guò)工資等能夠直接證明雙方存在勞動(dòng)關(guān)系的證據(jù)。因王洪并非登達(dá)公司職工，雙方簽訂的《內(nèi)部承包合同》并不符合內(nèi)部承包的法律特征。《內(nèi)部承包合同》約定，河北分公司收取管理費(fèi)，在扣除稅費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后所有經(jīng)濟(jì)責(zé)任由王洪自負(fù)盈虧，該行為違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的《內(nèi)部承包合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。登達(dá)公司關(guān)于《內(nèi)部承包合同》有效的主張不能成立，本院不予支持。

律師觀點(diǎn)

  結(jié)合部分法院對(duì)出臺(tái)的意見(jiàn)及相關(guān)案例，法院認(rèn)定內(nèi)部承包合同有效一般需要具備兩個(gè)條件：1.施工企業(yè)與內(nèi)部承包人具有勞動(dòng)或隸屬關(guān)系。2.施工企業(yè)為其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工提供資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面的支持。當(dāng)然，內(nèi)部承包合同的效力認(rèn)定，還需結(jié)合項(xiàng)目背景情況、合同具體條款約定、實(shí)際履行情況進(jìn)行綜合判斷。實(shí)踐中，往往打著內(nèi)部承包合同的名義，實(shí)際為轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠，比如內(nèi)部承包人在施工企業(yè)中標(biāo)前就與建設(shè)單位接洽工程具體事宜，甚至已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)施工，即使后期與施工企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系，簽訂內(nèi)部承包合同，并通過(guò)施工企業(yè)賬戶進(jìn)行收付款，也很有可能被認(rèn)定為借用施工企業(yè)的資質(zhì)承攬工程，屬于掛靠而非內(nèi)部承包關(guān)系，內(nèi)部承包合同因違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。實(shí)踐中，還有各種各樣的因素都有可能對(duì)內(nèi)部承包合同的效力造成影響。

法務(wù)問(wèn)答

  問(wèn)：建設(shè)工程內(nèi)部承包合同被認(rèn)定為無(wú)效，是否影響施工企業(yè)收取管理費(fèi)？

  答：目前沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定。最高人民法院第二巡回法庭2020年第7次法官會(huì)議意見(jiàn)認(rèn)為，建設(shè)工程施工合同因非法轉(zhuǎn)包、違法分包或掛靠行為無(wú)效時(shí)，對(duì)于該合同中約定的由轉(zhuǎn)包方收取“管理費(fèi)”的處理，應(yīng)結(jié)合個(gè)案情形根據(jù)合同目的等具體判斷。視轉(zhuǎn)包方是否實(shí)際參與了施工組織管理協(xié)調(diào)，進(jìn)行參照合同約定處理或不予支持。

  最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議意見(jiàn)也認(rèn)為，合同無(wú)效情形下，承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)如不實(shí)際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。該管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上并非承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)對(duì)建設(shè)工程施工進(jìn)行管理的對(duì)價(jià)，而是一種通過(guò)轉(zhuǎn)包、違法分包和出借資質(zhì)違法套取利益的行為。此類管理費(fèi)屬于違法收益，不受司法保護(hù)。

  而在司法判例中，有直接認(rèn)定合同無(wú)效不支持管理費(fèi)，也有根據(jù)是否參與管理來(lái)認(rèn)定是否支持管理費(fèi)，還有的法院結(jié)合具體情況酌定調(diào)整管理費(fèi)。  

  綜上，內(nèi)部承包合同無(wú)效可能導(dǎo)致施工企業(yè)存在無(wú)法收取管理費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，但如果施工企業(yè)在施工過(guò)程中積極參與管理并有證據(jù)予以證明，則可以降低上述風(fēng)險(xiǎn)。

溫馨貼士

  階段性降低失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)率政策延續(xù)實(shí)施至2024年底

  為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)活力，促進(jìn)就業(yè)穩(wěn)定，根據(jù)人力資源社會(huì)保障部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，結(jié)合浙江實(shí)際，浙江省人力資源和社會(huì)保障廳、省財(cái)政廳、國(guó)家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局于近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于階段性降低失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)率有關(guān)問(wèn)題的通知》。

  《通知》明確，浙江從2023年5月1日至2024年12月31日（費(fèi)款所屬期），繼續(xù)實(shí)施階段性降低失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)率政策，全省失業(yè)保險(xiǎn)單位費(fèi)率、個(gè)人費(fèi)率仍分別按0.5%執(zhí)行。各地要合理制定失業(yè)保險(xiǎn)基金使用計(jì)劃，確保失業(yè)保險(xiǎn)待遇按時(shí)足額發(fā)放，切實(shí)保障基金支付可持續(xù)。

  此次延續(xù)實(shí)施降費(fèi)率政策，不分單位性質(zhì)、不分行業(yè)，包括中小微企業(yè)、以單位形式參保的個(gè)體工商戶在內(nèi)的參保單位將普遍受益。各地通過(guò)內(nèi)嵌征繳比例到信息系統(tǒng)，基本上實(shí)現(xiàn)降費(fèi)率“直兌直達(dá)”，企業(yè)無(wú)需申請(qǐng)，零成本享受政策。在政策實(shí)施中，職工權(quán)益不受影響。

本期撰稿

浙江一建建設(shè)集團(tuán)有限公司

      聯(lián)系人：戴怡益

      聯(lián)系電話：15088604200