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會(huì)員法訊第84期

一、法訊速遞

新修訂《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》提高工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻

近日，《自然資源部關(guān)于發(fā)布<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》（下稱《指標(biāo)》）發(fā)布，這標(biāo)志著我國工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地將實(shí)行新的控制指標(biāo)。

新修《指標(biāo)》是為了貫徹落實(shí)黨的二十大關(guān)于“實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略，推進(jìn)各類資源節(jié)約集約利用”的部署，提升工業(yè)用地單位面積利用效率和產(chǎn)出水平。它由總體要求、指標(biāo)說明和附表3部分組成。

《指標(biāo)》修訂主要有三方面變化：

1.細(xì)化了指標(biāo)體系。舊《指標(biāo)》包括容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、投資強(qiáng)度、綠地率5項(xiàng)指標(biāo)。而新《指標(biāo)》將控制體系分為規(guī)范性指標(biāo)和推薦性指標(biāo)，其中規(guī)范性指標(biāo)包括容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重3項(xiàng)，推薦性指標(biāo)包括固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、土地稅收3項(xiàng)。

2.提高了工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻。在舊《指標(biāo)》中，工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%。而新《指標(biāo)》要求，一般性行業(yè)建筑系數(shù)至少要達(dá)到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個(gè)別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。新《指標(biāo)》通過提升建筑系數(shù)和容積率，提高了工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻，有效控制工業(yè)項(xiàng)目堆場(chǎng)和其他構(gòu)筑物占地，也促進(jìn)企業(yè)增加單位面積土地投入。

3.明確了違約責(zé)任。與舊《指標(biāo)》不同的是，新《指標(biāo)》明確工業(yè)項(xiàng)目竣工、投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收時(shí)，未達(dá)到《指標(biāo)》要求的，地方相關(guān)主管部門要根據(jù)各自職責(zé)，依據(jù)合同約定追究違約責(zé)任。將違約責(zé)任成文化，有助于企業(yè)在執(zhí)行過程中嚴(yán)格遵守控制指標(biāo)要求，切實(shí)提升工業(yè)用地效率和效益。

二、以案釋法

管理費(fèi)到底能不能收?

●案件索引

最高人民法院（2021）最高法民申 2918 號(hào)再審申請(qǐng)人王賀與被申請(qǐng)人安徽天筑建設(shè)（集團(tuán)）有限公司、阜陽市房屋管理局建設(shè)工程施工合同糾紛案

最高人民法院（2021）最高法民申 4125 號(hào)再審申請(qǐng)人蔣志兵與被申請(qǐng)人南通英雄建設(shè)集團(tuán)有限公司、一審被告白山市廣澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、一審被告南通英雄建設(shè)集團(tuán)有限公司長(zhǎng)春分公司建設(shè)工程施工合同糾紛案

●最高法觀點(diǎn)

2918號(hào)案認(rèn)為，涉案《工程項(xiàng)目責(zé)任經(jīng)營承包合同書》因非法轉(zhuǎn)包而無效，此時(shí)如對(duì)管理費(fèi)不予扣除，則會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人在合同無效情形下所獲利益大于合同有效時(shí)所獲利益。故綜合本案情況，天筑公司欠付王賀工程款數(shù)額時(shí)將相關(guān)管理費(fèi)予以扣除并不缺乏依據(jù)。4125號(hào)案認(rèn)為，雖然合同無效，但因建筑工程已竣工驗(yàn)收，施工方依然按約取得工程價(jià)款。南通公司對(duì)案涉工程進(jìn)行實(shí)際管理，付出勞動(dòng)，收取一定比例的管理費(fèi)符合公平原則。

關(guān)于管理費(fèi)問題，最高法第二巡回法庭2020年第7次法官會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為，如管理費(fèi)屬于工程價(jià)款的組成部分，而轉(zhuǎn)包方也實(shí)際參與了施工組織管理協(xié)調(diào)的，可參照合同約定處理。對(duì)于轉(zhuǎn)包方純粹通過轉(zhuǎn)包牟利，未實(shí)際參與施工組織管理協(xié)調(diào)，合同無效后主張管理費(fèi)的，不予支持。最高法民一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為，承包人或者出借資質(zhì)的建筑企業(yè)不實(shí)際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)求實(shí)際施工人按照合同約定支付管理費(fèi)的，不予支持。 

●律師觀點(diǎn)

在合同無效的情況下，雙方“約定”的管理費(fèi)條款能否適用及如何適用問題，實(shí)務(wù)上做法不一。從最高法民一庭與第二巡回法庭的不同觀點(diǎn)可以看出，最高法不同的部門對(duì)于該類問題意見也并不統(tǒng)一。所以在實(shí)務(wù)上不能拘泥于某一類觀點(diǎn)，而需要看站在誰的立場(chǎng)來思考問題。

站在轉(zhuǎn)包方角度，要盡力提供進(jìn)行了管理的證據(jù)，比如舉證證明提供了資金、人員、財(cái)務(wù)上的支持，故可主張收取管理費(fèi)。如果站在實(shí)際施工人角度，則要盡力舉證證明工程所涉資金、人員均由己方負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)包人未提供相應(yīng)幫助，故不應(yīng)收取管理費(fèi)。

三、法務(wù)問答

問：杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于全面推廣應(yīng)用承插型盤扣式腳手架的通知》（杭建工發(fā)〔2021〕358號(hào)）文發(fā)布后，正在施工的項(xiàng)目是否必須對(duì)鋼管腳手架進(jìn)行更換？如果更換，能否增加工程價(jià)款？

答：2021年11月15日，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于全面推廣應(yīng)用承插型盤扣式腳手架的通知》，通知要求：2022年1月1日起，在新開工的政府投資項(xiàng)目及創(chuàng)建杭州市建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理優(yōu)良工地中推廣應(yīng)用承插型盤扣式腳手架；2022年6月1日起，在新開工的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程中推廣應(yīng)用承插型盤扣式腳手架。

對(duì)該文的理解應(yīng)用，可從以下幾個(gè)方面著手：第一，該文中雖使用“推廣應(yīng)用”，而非“強(qiáng)制應(yīng)用”，但在檢查中如發(fā)現(xiàn)未按通知要求使用盤扣式腳手架的，可能被責(zé)令停工整頓；第二，適用范圍為新開工項(xiàng)目，而非所有在建項(xiàng)目；第三，新開工項(xiàng)目的判斷標(biāo)準(zhǔn)是開工時(shí)間在文件發(fā)布之后，開工時(shí)間以開工令、開工報(bào)告等開工文件確定的開工時(shí)間為準(zhǔn)；第四，新開工的項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)約定用鋼管搭設(shè)腳手架的，可以政策變化為由與業(yè)主方協(xié)商變更合同約定、向業(yè)主方提出索賠、增加費(fèi)用的請(qǐng)求。

四、溫馨貼士

中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不得變更，不代表施工過程中對(duì)合同價(jià)不得作出任何調(diào)整

《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第五十七條規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照招標(biāo)投標(biāo)法和本條例的規(guī)定簽訂書面合同，合同的標(biāo)的、價(jià)款、質(zhì)量、履行期限等主要條款，應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件內(nèi)容一致。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二條規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽訂的建設(shè)工程施工合同約定的工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程價(jià)款等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，與中標(biāo)合同不一致，一方當(dāng)事人請(qǐng)求按照中標(biāo)合同確定權(quán)利義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

招標(biāo)人和中標(biāo)人在中標(biāo)合同之外就明顯高于市場(chǎng)價(jià)格購買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)單位捐贈(zèng)財(cái)物等另行簽訂合同，變相降低工程價(jià)款，一方當(dāng)事人以該合同背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容為由請(qǐng)求確認(rèn)無效的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條規(guī)定：“發(fā)包人將依法不屬于必須招標(biāo)的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)后，與承包人另行訂立的建設(shè)工程施工合同背離中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，當(dāng)事人請(qǐng)求以中標(biāo)合同作為結(jié)算建設(shè)工程價(jià)款依據(jù)的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人與承包人因客觀情況發(fā)生了在招標(biāo)投標(biāo)時(shí)難以預(yù)見的變化而另行訂立建設(shè)工程施工合同的除外。”

根據(jù)以上規(guī)定，中標(biāo)后雙方當(dāng)事人不得就合同價(jià)款等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行變更，否則變更容易被認(rèn)定為無效。這是否意味著，中標(biāo)后雙方不能對(duì)合同價(jià)款等內(nèi)容作任何調(diào)整？答案是否定的。眾所周知，建設(shè)工程履行期限長(zhǎng)，合同履行過程中會(huì)出現(xiàn)一些在訂立合同時(shí)難以預(yù)料的情形。當(dāng)出現(xiàn)以下情形時(shí)，一般可以調(diào)整合同價(jià)：一是發(fā)生索賠事件，比如法律的變化、場(chǎng)外交通的變化、市場(chǎng)行情的異常波動(dòng)等；二是發(fā)生工程變更，增加或者減少工程量。當(dāng)發(fā)生以上情形時(shí)，承包人提出索賠請(qǐng)求，或者雙方當(dāng)事人約定工程變更的價(jià)格調(diào)整，并不構(gòu)成對(duì)原合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的變更，該種調(diào)整不違反法律規(guī)定。另外，有些工程的變更還會(huì)受到概算的限制，這是另一個(gè)需要考慮的問題。

本期撰稿：

浙江智仁律師事務(wù)所

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