會員法訊第88期

一、法訊速遞

國務(wù)院出臺房改新政 住房建設(shè)進(jìn)入新階段

近日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），明確了兩大目標(biāo)：一、加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋；二、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

“14號文”在功能和市場定位層面，對保障性住房和商品住房進(jìn)行了區(qū)分，同時(shí)商品住房作為滿足改善性住房需求的商品屬性得到確認(rèn)。對于房地產(chǎn)市場而言，這意味著兩個(gè)層面的變化：

一是保障性住房的建設(shè)需求上升，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資；

二是商品房市場的調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一些限購、限價(jià)政策可能調(diào)整，合理的剛性與改善性住房需求將得到釋放。

二、以案釋法

工程長期停工導(dǎo)致合同解除，且長時(shí)間沒有復(fù)工的，質(zhì)保金應(yīng)當(dāng)如何處理？

●案例索引

 (2017)最高法民終252號，上訴人中國新興建設(shè)開發(fā)總公司與國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛

●法院觀點(diǎn)

對爭議焦點(diǎn)“國泰紙業(yè)公司向新興建設(shè)公司支付工程欠款數(shù)額時(shí)應(yīng)否扣除質(zhì)保金”，最高法在判決書中作如下分析：根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設(shè)工程施工合同》專用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對工程質(zhì)量的擔(dān)保。承包人未按約定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務(wù)的，發(fā)包人有權(quán)從質(zhì)量保證金中扣留用于質(zhì)量返修的各項(xiàng)支出”“除專用條款另有約定外，工程竣工驗(yàn)收合格滿二年后的28天內(nèi)，發(fā)包人應(yīng)將剩余的質(zhì)量保證金返還給承包人。剩余質(zhì)量保證金的返還，并不能解除承包人按合同約定應(yīng)負(fù)的質(zhì)量保修責(zé)任”，國泰紙業(yè)公司作為發(fā)包人，返還所扣留的質(zhì)量保證金的時(shí)間是“工程竣工驗(yàn)收合格滿二年后的28天內(nèi)”，但這是在工程能夠竣工驗(yàn)收合格的情形下。本案中，因資金問題，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新興建設(shè)公司在一審時(shí)的訴請之一，就是解除《建設(shè)工程施工合同》，在此情形下，在新興建設(shè)公司和國泰紙業(yè)公司之間，案涉工程不可能再滿足竣工這一條件，故有關(guān)質(zhì)量保證金的返還問題不能直接適用上述規(guī)定。鑒于案涉工程已于2015年1月停工，至今已經(jīng)超出兩年，在此期間，國泰紙業(yè)公司并未提出證據(jù)證明案涉工程存在質(zhì)量問題以及需要進(jìn)行質(zhì)量返修，故其主張應(yīng)繼續(xù)扣留質(zhì)量保證金沒有依據(jù)。

●律師觀點(diǎn)

實(shí)務(wù)中，在建設(shè)工程并未完工的情況下，雙方解除施工合同，必然會產(chǎn)生與結(jié)算相關(guān)的一系列問題，質(zhì)保金是否應(yīng)當(dāng)扣留往往也是較為普遍的爭議之一。

首先針對質(zhì)量保證金，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（建質(zhì)[2017]138號）中明確了質(zhì)量保證金的定義。第二條第一款明確：“本辦法所稱建設(shè)工程質(zhì)量保證金（以下簡稱保證金），是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。”所以，工程的質(zhì)量保證金并不是在工程款之外額外產(chǎn)生的，它屬于甲方應(yīng)付給乙方的工程款的一部分，只是這一部分被賦予了獨(dú)特的擔(dān)保作用，旨在保證承包人履行維修義務(wù)。

其次，根據(jù)《民法典》第五百六十七條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。”最高人民法院在（2020）最高法民終337號判決書中，認(rèn)為質(zhì)保金條款屬于結(jié)算條款，合同解除不影響質(zhì)保金條款效力，因此在合同約定的條件滿足時(shí)，工程質(zhì)量保證金才應(yīng)返還施工方。

但本案中，案涉項(xiàng)目因發(fā)包人原因無法竣工驗(yàn)收，案涉工程已停工超兩年并且沒有復(fù)工跡象。發(fā)包人也并未提出相應(yīng)證據(jù)證明案涉工程存在質(zhì)量問題以及需要進(jìn)行質(zhì)量返修，因此，最高院改判發(fā)包人不應(yīng)當(dāng)扣留質(zhì)量保證金。

三、法務(wù)問答

問：缺陷責(zé)任期和保修期的區(qū)別是什么？

答：《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》第二條第三款規(guī)定：“缺陷責(zé)任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。”。第十條規(guī)定：“缺陷責(zé)任期內(nèi)，承包人認(rèn)真履行合同約定的責(zé)任，到期后，承包人向發(fā)包人申請返還保證金。”

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號，2019年4月23日實(shí)施）第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。超過保修期限的，承包人則無義務(wù)實(shí)施保修。保修期限與工程質(zhì)量保證金無關(guān)，發(fā)包人不能以保修期未屆滿為由，拒絕向承包人返還工程質(zhì)量保證金。

缺陷責(zé)任期不同于質(zhì)量保修期，質(zhì)量保證金返還后，并不影響發(fā)包人主張保修責(zé)任。

四、溫馨提示

當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自建設(shè)工程通過竣工驗(yàn)收之日起滿二年后可請求返還。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定：“有下列情形之一，承包人請求發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金的，人民法院應(yīng)予支持：（一）當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期限屆滿。（二）當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自建設(shè)工程通過竣工驗(yàn)收之日起滿二年。（三）因發(fā)包人原因建設(shè)工程未按約定期限進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，自承包人提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告九十日后起當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期限屆滿；當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告九十日后起滿二年。發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金后，不影響承包人根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行工程保修義務(wù)。”

質(zhì)量保證金所對應(yīng)的缺陷責(zé)任期是指承包人按照合同約定承擔(dān)缺陷修復(fù)義務(wù)，且發(fā)包人預(yù)留質(zhì)量保證金的期限。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》的規(guī)定，其期限一般為1年，最長不超過2年，從工程通過竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。

而保修期對應(yīng)的則是工程竣工驗(yàn)收合格后，承包人對工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題承擔(dān)保修義務(wù)的期限。對于保修期限，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定了各類工程的最低保修期限，且保修期限最低為2年。實(shí)踐中，缺陷責(zé)任期屆滿后，工程仍然處于保修期內(nèi)的情況時(shí)有發(fā)生。故《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定：“發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金后，不影響承包人根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行工程保修義務(wù)。”

如合同中對于質(zhì)量保證金返還的期限未約定或約定不明，法院及仲裁庭可以根據(jù)施工合同通用合同條款的約定，或《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，確定返還質(zhì)量保證金的缺陷責(zé)任期為2年。

本期撰稿

浙江三豐建設(shè)集團(tuán)有限公司

聯(lián)系人：張海建

聯(lián)系電話：13819129603